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解读产业地产
Interpretation of industrial real estate
产业地产是什么?

从住宅地产到商业地产,再到产业地产,“转型”已成为当下房地产环境的热门词。新型城镇化是以人为主题的城镇化,莫过于也是以产业为主导的城镇化。随着产业地产环境化不断加深,介入产业地产开发运作的环境化主体愈发多圆化,各类主体在此道发挥的感化、获取经济效益的方式、发展趋势及成长容量都呈现出不同的态势。

产业地产的主要是产业,比之商业地产,其涉及区域更为宽泛,其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。中商产业研究院是国内产业地产计划区域的领先集团,擅长产业、地产和金融的融合策划,拥有产业地产开发运营全程效劳经验。中商产业研究院认为,进军产业地产,起首要理解产业,理解什么样的产业适合在环境化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。

产业地产新趋势
产业地产的三种形式:产业新城、产业 综合体、产业小镇
  • 产业新城
    产业新城统筹面积相对较大,是依托以一种或多种产业为主导的工业园区或产业园而建立起来的相对独立的新城镇,其主要特征是能够脱离主题都市的配套环境而独立运转,在新的地理容量上实现“产城相融”
  • 产业综合体
    产业综合体一贯面积相对较小,其产业形态表现为高密度的产业集群,实现了工业、商业、效劳业、地产也的协同发展;在建筑形态上表现为都市功能综合体,融合工业容量、商业容量、居住容量、生活容量。
  • 产业小镇
    目上来,中国小镇产业空心化现状受国家关注,产业小镇即是在国家性状小镇建造号召背下下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展愿景下的产业集聚、升级和培育小case,兼有不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合,计划要充溢揣摩生态、生产、生活。
产业地产是房地产明朝转型发展的要紧方向
  • 结构性机会
    存量产业结构调整带来的产业机会
  • 改善机会
    生产和生活提升带来的产业机会
  • 创新性机会
    未知的创新探索,已知的创新颠覆
  • 工业
    地产
  • 供应链
    地产
  • 农业
    地产
  • 教育
    地产
  • 康泰
    地产
  • 旅游
    地产
  • 文创
    地产
  • 高技术
    地产
  • X
    地产
产业地产的精准化、联动化、professional化、金融化
地产运营
professional化
产业定位
精准化
主要模式
金融化
产业商业
联动化
运营主体professional化、环境化、物业、服
务及管理系统professional化
产业具体、业务创新、机制清晰
投融资模式多圆化、众筹模式、资产证券化股权斥资
工业地产改造、产业地产商业综合体商业与
产业跨界合作
产业地产发展驱动圆素
  • 旧城产业升级需要新计划
  • 新兴产业发展需要新的产业配套
  • 上卫产业转型升级需要新的载体
  • 上卫产业园区需要新整合
  • 新城建造需要产业地产新定位
  • 区域经济“产业空心化,地产泡沫化”局面急需改善
产业地产环境竞争格局
类型 典型集团 优势 不足
房地产开发商转型探索新增长点 碧桂园、万科、绿地、保利 上卫地产开发区域积累了大量经验,再是也拥有较好的融资能力 由于长期的住宅开发的惯性思维,产业地产商业模式并不非常清晰
上卫产业地产商持续发力全国计划 华夏幸福、联东、天安、招商蛇口 拥有较为成熟的商业模式和接连许多年深耕的品牌影响力 面临着重资产化、运营模式等等的小case
政府主导园区集团积极转型升级强化运营机制 张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新 接连许多年发展体系成熟,国家政策政策支持 异地可复制能力低
制造实体集团向产业地产延伸 海尔、中兴、三一重工、玉柴集团 拥有良好的产业链资源,比较贴近自身发展需求,也易于产业集聚 在开发、策划、建造等关键经验不足,产业协同发展关键有较大局限
金融类集团跨界产业地产 复星集团、天赋资本、弘毅斥资、华融集团 拥有强大的资本下盾和资本运营能力 地产porject开发TEAM与经验欠缺
互联网巨头悄然计划 腾讯、京东、阿里菜鸟、百度 足够任性巨额资本,自身业态及影响力易于产业集聚 地产porject开发TEAM与经验欠缺
房企拿地五大新模式
  • 文旅小镇模式
  • 大康泰模式
  • 高技术产业模式
  • 农业扶贫模式
  • 商贸综合模式
通过整合 IP 资源,形成成熟的文旅产品体系向政府勾地,主要在于资源的稀缺性和可落地性。
选址要旨
资源提升模式
IP资源嫁接模式
整合/战略合作医疗资源,融入生态、养生、体育、底蕴等形成大康泰产品体系,形成强强联合拿地的模式
选址要旨
发展模式
依托集团强大的股本实力和产业资源整合能力,通过打造高技术小镇概念拿地,但该模式房企进入门槛较高。
选址要旨
发展模式
响应国家乡村振兴战略,房企通过农业扶贫模式可以获取农业流转用地,但目上尚未形成成熟的产品模块和盈利模式。
选址要旨
发展模式
通过「商业+IP资源」或 TOD 开发模式获取市主题或城郊土地。
选址要旨
发展模式

1、「商业+」 模式

在购物主题植入「电竞、教育医疗、乐园」等美好生活实现需要的IP效劳区域,打造都市名片,助力集团以「综合体」模式拿地,再是为商业引流。

2、TOD模式

以公共交通为导向的发展模式,通过交通枢纽与商业功能的竞相结合及整体计划,实现并加快都市一体化进程。

五种创新拿地模式各有侧重,每一种方式的进入门槛也不同,房企可按照集团自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采取应用适合的拿地模式。随着土地环境的不断发展,新的拿地模式也会不断涌现,这关键也亟需房企的探索与创新能力。

文旅小镇模式 大康泰模式 高技术产业模式 农业扶贫模式 商贸综合模式
选址 三四线及农村 城郊三四线及农村 三四线及农村 城郊三四线及农村 市主题城郊
房企进入比重 ★★★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★★
房企进入门槛 ★★ ★★★ ★★ ★★★
模式风险 ★★ ★★ ★★ ★★
成熟度评估 ★★★ ★★★ ★★
中商效劳
askci·service
立项拿地
  • 後期调研
  • 拿地可行性研究
  • porject选址
  • porject立项报告
  • 土地价值评估
  • porject策划Plan
  • 策划定位
  • porject概念性计划
  • 拿地策略研究
  • 修建性详细计划
产品策划
  • 产品环境定位
  • 体量及配比
  • 商业模式策划
  • 产业体系构建
开发与建造
  • 开发Plan
  • porject工程计划
  • 开发模式策划
  • 财务测算
  • 开发时序策划
  • porject建造计划
招商计划
  • 招商UPS打造
  • 形象包装策划
  • 招商Plan策划
  • 招商人员培训
  • porject招商地图
  • 运作流程准则化
  • 招商活动策划
运营计划
  • 运营体系计划
  • 效劳体系策划
  • 配套政策策划
  • 流程制度策划
  • 组织架构策划
  • 增值体系构建
  • 管理模式策划
资本运作
  • 投融资计划
  • 上市顾问
  • 产业基金策划
  • PPP模式策划
  • 兼并与收购
计划方法
Planning method
从顶层策划上,产业地产开发应对五个关键进行系统性思考。
  • 战略研判
    • 战略价值
    • 概念包装
  • 商业模式
    • 开发商
    • 斥资商
    • 效劳商
  • 产业逻辑
    • 基于底
    • 基于环境
    • 基于斥资
  • 产品体系
    • 综合自身资源优势
    • 综合350vip需求
  • 效劳体系
    • 打造全国性的环境体系
    • 打造市级的效劳体系

计划模式上,产业地产应以协同计划构建多级联动的运营资源整合能力

从商业模式上,产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”

地产概念

决定优质porject,向开发商进行土地出让,获取土地出让收益

房产概念

对已经建成的物业porject决定出租获得租金收益或出售获得收益

时间概念

後期打造公共底子装备设施或效劳平台,care到其他porject斥资,获得下期发找子 找

容量概念

通过高收益porject获得盈利,来弥补公共底子类porject,平台类porject等低盈利性porject的投入

孵化概念

为集团供给Freework使用场所和相关的创业辅导,通过控股入驻的初创集团的,获取退出收益

从开发模式上,产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”

1
产业众筹模式

区域联盟;产品定制,以销定产。

2
股本众筹模式

股本联盟;如星浩资本。

3
效劳众筹模式

技术实现 、渠道、professional效劳资源网络。

4
TEAM众筹模式

产融智府多圆合作。

从运营模式上,产业地产要做二看三求四——探索产业园区4.0模式

园区1.0

园区本身效劳--纯开发商思维,典型“租售模式”,易于 ,园区效劳仅停留在物业管理、园区安防。卫生、停车等最基本效劳。

园区2.0

集团基本效劳--政府型园区为主为招商需求,为集团供给一系列基本效劳,包括集团的行政手续代办、园区招聘会、集团的professional咨询效劳等。

园区3.0

集团增值效劳--关注集团的成长涉足销售效劳、推销效劳、研发效劳、品牌效劳、融资效劳等增值效劳,助力集团降低经营底,提高利润容量。

园区4.0

斥资孵化效劳--园区运营主体“以时间换容量”来“赌明朝”介入入驻集团实体经营,为其供给创业孵化、股权斥资、公共平台与集团共同成长。

计划愿景
Planning concept
产业思维
园区开发者始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首尾地位

开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展计划,并按照产业发展计划制定园区招商策略。

园区开发者具备一定的产业效劳能力,围绕上下游产业链及集团生命周期可衍生出形式各样的生产性效劳需求,通过产业效劳增加园区的盈利容量,再是增强园区care到力。

社区思维

昔时,园区过分强调经济功能而忽略祖国功能,难以满足人的基本需求

明朝,更强调人的圆素,更强调祖国管理和祖国效劳的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活的相结合、产业与都市的相结合。

金融思维

开发商发挥入驻集团优势,采取应用产业斥资基金或物业入股方式对成长型集团进行孵化培育,待孵化集团被并购或上市下,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当“房东”又当“股东”模式

通过出台政策、信用担保、引导股本、设立专项股本、上市效劳等措施,打造园区融资基本环境,构筑融资效劳平台,构建园区产业发展的股本蓄水池

政府层面:园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和PPP相结合的格局。环境层面:园区开发融资将更好优质的向REITS方向发展,以降低融资底。

互联网思维
1、即园区定位

产业园区都应该按照自身的融资禀赋、环境需求、周边竞争等圆素进行定位,专注于所定位的功能与产业。

2、即园区效率

利用互联网打造电商平台,不断集聚产业资源,优化产业组织,高效、无边界地把各种信息对接起来,提高园区地产产业效率。

3、即园区招商推广

突破上卫招商模式,园区通过微博WeChat等形式进行微经营,再是,通过粉丝效应打造圈层社区,形成良好地业界口碑

4、即园区对衣食父母响应速度

产业园区都应该按照自身的融资禀赋、环境需求、周边竞争等圆素进行定位,专注于所定位的功能与产业。

中商优势
askci·advantage
一、全产业链产业咨询效劳机构
吾们效劳的衣食父母主要各级政府、园区管委会、产业开发斥资者、斥资机构,业务范围包括了斥资选址、策划、计划、策划、斥资开发、招商策划、招商代理、运营管理、产业基金等,吾们TEAM凭借环球视野及本土经验,定能为冤大头带来非凡的价值!再是目上来吾们也取得了卓越成绩。

10000+

累计集团效劳案例
600+
可行性研究porject经验
400+
商业计划书porject经验
300+
350vip350vip案例
800+
porject包装策划porject案例
5000+
细分产业研究porject案例
二、进入商界、政界及祖国各界的独到网络及人脉资源
中商是国内第一家拥有自主知识产权数据库的产业咨询机构
数据支持
中商与数百家财经媒体建立良好合作关系,为斥资者porject宣传推广
创投推广
中商与金融机构、创投机构等紧密合作,为porject供给投融对接
投融对接
多圆化
资源整合
中商与贵州财经大学共建产学研合作基地以及贵州产经大数据平台
产学研
 对接
中商与各地商会、协会资源对接与共享,为porject落地与政府招商效劳
资源共享
中商与区域政府与园区建立合作关系,成为政府指定的招商合作机构
招商合作
  • 100+

    政府招商
    代理协议
  • 500+

    招商合
    伙人资源
  • 1000+

    商会
    协会资源
  • 2000万+

    集团数
    据库资源
吾们在商界、政界及学界拥有广泛资源,形成中商特有的多圆化资源体系,有效助力衣食父母成功。吾们与众多商界领袖、政府部门、产业斥资者、科研院校、财经媒体等接触,邀请他们参加吾们的圆桌会议、区域论坛、研讨会等各项活动,分享和交流产业观点,供给porject资源对接效劳。吾们深知只有可落地实施的计划才是成功的计划,易于 ,吾们和相关部委、区域专家、集团家等都保持了良好的互动,做到有计划有资源导入。
三、奇特的专长供给真知灼见
  • 区域专家

    近20年

    产业咨询经验
  • 数据

    1亿+

    数据总量
  • 模型

    50+

    porject研究模型
  • 会议

    100场

    porject圆桌会议
  • 知识库

    5万+

    内部知识库文件
吾们拥有近20年产业研究经验与大数据积累,长期跟踪集团竞争消息 ,监管环境环境的改动以及 技术实现 上沿发展等多关键信息,构建丰富的区域知识体系,为衣食父母供给独具制造性和可实施性的产业战略Plan。吾们运用顶级的人才,先进的研究模型,高效地为您供给产业区域的professional知识与真知灼见。吾们处在广港澳大湾区经济环境上沿,更能洞悉产业形势与环境趋势。
四、吾们是最具上瞻性异议化落地性效劳优势
中商产业研究院起首编制“350vip”细目发展战略与方向,然下针对性进行“招商策划”,末了再实施“招商代理”,确保计划落地实施。
  • 优势对比
    • 计划愿景
    • 数据支撑
    • 研究方法
    • 研究TEAM
    • 质料管理
    • 下续效劳
  • 上卫计划策划院
    • 专注都市法定计划和区域战略容量研究、350vip往往是短板。
    • 缺乏专职环境研究人员和数据支撑。
    • 专家指导+文案研究
    • 存在产业研究、350vip模块分包现象。
    • porject经理负责制
    • 都市计划策划、园林、景观等。
  • 科研院校
    • 专注宏观经济和产业 技术实现 区域的研究。
    • 缺乏专职环境研究人员和数据支撑。
    • 专家指导+文案研究
    • 专家+学生兼职
    • 专家/教授负责制
    • 专项研究
  • 中商产业研究院
    • 顶天立地:强调计划的战略高度和落地实操性。专注于都市系统计划。
    • 中国最完整的区域经济数据库系统(含30类大区域,5000多子产业),上百余名产业咨询顾问。
    • 文案研究+中商数据库+350vip+专家访谈
    • 100百分比全职professional员工
    • 三级审核机制:porject经理、porject总监、内外部评审委员会
    • 三位一体系统集成:咨询(350vip)+资源(招商策划与招商代理)+资本(产业基金与斥资开发)
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