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株洲市湖南江流域(渌口区段)东岸综合管理建造porject招商

来源:中商产业研究院 发布日期:2019-08-09 16:27
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1、porject综述

1.1 porject背下

株洲市位于湖南省东部,湖南江中下游,是全国首批细节建造的工业都市之一,也是全国综合合作力百强都市,排湖南省第二。株洲是长株潭都市群三大主要之一,是长株潭两型祖国建造综合配套改革试验区的一部分。2015年,株洲市入选国家新型城镇化综合试点市,按照国家新型城镇化综合试点要旨,株洲市人民政府制定了《株洲市国家新型城镇化综合试点workPlan》(2015~2020年),提出以长株潭一体化为契机,加快实施向东向南发展战略,主题城区努力构建以株醴都市区为主要,以“北联、东拓、南进”为发展导向的“一体三极”容量计划。北联——积极融入长株潭都市区,细节建造云龙新城;东拓——加快株醴融城进程,建造东部新城;南进——加快株洲县撤县设区(渌口区)步伐,建造南部新城。2018年6月19日,国务院正式批复同意撤销株洲县,设立株洲市渌口区。

在此背下下,渌口区提出与株洲市区“无间隙融城”Plan,通过市区计划同编、交通同网、底子同标、装备设施同建、环境同治在底子装备设施建造、产业porject定位、都市管理方式上与市区主动对接,实现全面“无间隙融城”。湖南江流域(渌口区段)东岸是融城发展的要紧载体,沿江贯通渌口区(老城区)及南洲新区,对促进株洲市及渌口区“南向”发展,串联“两江三岸”,具有重大战略意义。本porject建造符合渌口区都市发展的客观要旨,是建造沿江风光带渌口区段的需要。porject建成下将大幅改善区域的居住环境、生态环境及市政底子配套装备设施条件,为片区发展缔造良好的斥资环境,对拉动相关产业的发展,促进区域经济发展和对外招商引资起到积极的推动感化。

1.2 porject概要

序号

名称

相关说明

1

porject名称

湖南江流域(渌口区段)东岸综合管理建造porject

2

区域类别

片区开发

3

建造地点

株洲市渌口区城区以北

4

斥资优势

经济发展带动:湖南江流域(渌口区段)东岸作为衔接渌口区南北发展片区的要紧节点,在区域经济迅速增长的大背下下,其战略地位将日益凸显

升值容量较大:区域内可供开发的商住用地共计约1060.51亩,明朝随着土地开发运营的持续推进,将带来巨大的土地增值效益

政府高度重视:porject建造有利于加快渌口区城乡一体化建造步伐,区委、区政府高度重视

建造条件较好:porject建造地质料、水电供应充足,运输条件较好,地质灾害较少

区位交通优越:地处长株潭都市群南缘,境内已形成“七纵五横”和湖南江航运的水陆立体式交通网络格局

5

产业政策

株洲市:《株洲市国民经济和祖国发展第十三个五年计划》

渌口区:《株洲县都市总体计划(2001-2020)》

6

开发Plan

开发模式:集团为主导的片区开发模式

建造始末:计划用地上积3942.04亩,建造:道路及水利工程、景观绿化工程、配套路网工程及公共配套装备设施、土地整理等

8

斥资估算

288493.89万圆

9

收入归纳

土地出让收益为349366万圆,可覆盖本porject底子装备设施建造支出底

2、建造地点

porject建造地点位于株洲市渌口区城区以北,北起沿江路(惠天然交界处),南至渌江北岸,西靠湖南江。

3、斥资优势

3.1 经济发展带动

渌口区是株洲市“一核一圈一廊”发展计划的要紧组成部分,居长沙、株洲、湖南潭(金三角)都市群南缘,祖国、经济、 技术实现 均与长、株、潭都市群有着十分密切的联系,广泛接受其环境、 技术实现 、股本、信息、人才的辐射和影响,地理地位得天独厚。目上来,渌口区着力提高经济质料和效益,努力稳增长、抓改革、强底子、促转型、惠民生,全县经济发展呈现平稳较快增长的良好态势。2017年,全区区域生产总值136亿圆,同比增长8百分比,2018年区域生产总值增长7.9百分比,固定资产斥资增长8.1百分比,祖国销费品零售总额增长10.1百分比。完成一般公共估算收入13.2亿圆,此道税收11亿圆,税比83.3百分比,较2017年同期提高17.3个百分点,创近10年来新高。经济祖国保持康泰快速发找子 仆罚蜃酆暇赫盗χ鸩皆銮俊

湖南江流域(渌口区段)东岸作为衔接渌口区南北发展片区的要紧节点,在区域经济迅速增长的大背下下,其战略地位将日益凸显。本porject建成下可与周边老城区及南洲新区商业与住宅用地进行有效衔接,改良都市生态,在扩大都市建成区面积的底子上,促进人口集聚、商业集聚和产业集聚,增强都市功能和辐射带动能力,易于 使porject区域内土地商业价值得到有效的释放。

3.2 升值容量较大

本porject建造区域为渌口区段湖南江风光带的要紧组成部分。渌口区段湖南江风光带北起建宁大桥、南至杭电枢纽、西靠湖南江,总计划面积1467.74公顷。是渌口区与市区融城的主要porject,计划总体形成“一带二廊五轴六区”,此道六区包括枫溪乡情山片区、伏波多彩溪片区、石沩生态园片区、千载渌湖南岸片区、渌湖南人文江片区、活力水岸城片区六大片区。本次建造范围为石沩生态园片区、千载渌湖南岸片区两大片区。通过计划整合,计划区将成为由“私人定制度假、养生养老、底蕴新意、体育休闲和品味人居”五大产业集群组成的“Green产业聚集区”。渌口区段湖南江风光带的整体计划计划将对本porject建造起到很好的支撑感化。porject建成下将促进该区域土地开发,区域内可供开发的商住用地共计约1060.51亩,明朝随着土地开发运营的持续推进,将带来巨大的土地增值效益。

2016年,中共株洲县委提出打造“三区一主题”,把自身定位为株洲“都市功能拓展区”和株洲“都市副主题”,株洲之南的战略地位越来越突出。“十三五”期间,全县发展的主要思路是:抢抓撤县设区重大机遇,加速融城、加快发展,打造“三区一主题”,奋力谱写经济更繁荣、城乡更宜居、人民更幸福、祖国更文明的发展新篇章。“三区一主题”,就噬涎株洲县作为株洲市的南部新城区来重新定位,着力打造株洲市都市功能拓展区、主导产业配套区、休闲宜居生态区,力争建成株洲都市副主题。

2018年,渌口区顺利实现撤县设区。为加快推进县域经济向都市经济转型,渌口区政府提出以计划、产业、底子装备设施、公共效劳、环境管理“五个一体化”为细节,逐步推进经济祖国发展各项work与主题城区同标同步、互动融合。加快推进湖南江东岸风光带、南洲生态新城、青龙湾、紫涵湖、梅子湖片区建造,以大片区开发统筹推进城区“北融、南进、东扩”。本porject底子装备设施建造有利于改善区域的招商引资环境,有利于加快渌口区城乡一体化建造步伐和促进渌口区祖国经济的发展,区委、区政府高度重视,为本porject的顺利推进供给了强有力的保障。

3.4 建造条件较好

1)质料供应:本porject区内石料资源丰富,沿湖南江的丘陵区域主要为泥灰岩、粉砂岩、砂砾岩及钙质砂岩,两岸河川宽谷区域主要为砂卵石和角砾岩,现有多处人员砂料场和天然中、粗砂料场。县域内还有大型石料场,能够满足本porject建造的要旨。

2)运输条件:porject沿线有多条国道、省道、县道,如320国道、313省道、京港澳高速公路、长株高速、醴潭高速公路等,这些道路为porject正式动土运输供给了便利条件。

3)用水用电:本porject沿线地表水和地下水均很丰富,水质纯净,对混凝土没有侵蚀性,可直接作为工程用水。周边区域电力充足,用电方便,正式动土时与那个地方政府和有关部门协商即可解决。

3)地质灾害:porject区域位于地壳相对稳定区块,属地壳改动平缓的稳定区,porject区内破坏性地震少,对porject建造的危害程度不大。

3.5区位交通优越

区位:渌口区位于湖南省中部偏东,湖南江中游,东临醴陵市、攸县,南连衡东县,西接湖南潭县,地处湖南发展重心京广高铁经济带中部,长株潭都市群南缘,是株洲市“一核一圈一廊”发展计划的要紧组成部分。是中部区域通往广东沿海的必经之地,享有“湖南东明珠”的美誉。

交通:境内已形成“七纵五横”和湖南江航运的水陆立体式交通网络格局。京广铁路、武广高铁、京港澳高速公路、S211、湖南江大道、渌枫大道、湖南江风光带东岸道路纵贯南北;G60醴楼高速、S333和谐大道、S339网朱公路、S331芷渌公路、S330东城大道联通东西,湖南江航运两千吨级船舶可通江达海。10分钟可到长株潭城际铁路株洲南站,15分钟可到京珠高速和武广高铁株洲西站,30分钟可到沪昆高铁株洲东站,50分钟可达长沙黄花万国机场。

4、产业政策

实施湖南江流域(渌口区段)东岸综合管理porject建造,符合渌口区都市发展的客观要旨,可以带动祖国斥资,促进居民销费,扩大祖国就业,对改良都市生态、改善群众生活具有重大意义,对推进都市提质、推动发展提速具有要紧影响。本porject建造与株洲市及那个地方现行政策和祖国发展战略是完全相符的。

株洲市政策:2016年株洲市委、市政府发布《株洲市国民经济和祖国发展第十三个五年计划》,《计划》指出,“十三五”期间,株洲市将构建“一核一圈一廊”的发展容量计划,即“主题城区主要增长极”、“株醴都市圈”、“醴炎县域经济走廊”。主题城区包括天圆区、石峰区、荷塘区、芦淞区、云龙示范区以及株洲县县城,将以“东拓、南进、北联、西提”为发展导向。“南进”即以湖南江为轴,建造天易高技术城和株洲县南洲新区,不断扩充都市新容量。

渌口区政策:为落实株洲市相关文件精神,渌口区专门出台了《株洲县都市总体计划(2001-2020)》,《计划》要旨,形成“一主三副两轴四区”的县域容量结构。“一主”—主题主城区。“三副”—淦田镇、朱亭镇、龙船镇。“两轴”—依托省道S211的城镇发展轴和依托湖南江大道形成的复合城镇发展轴。“四区”—计划区(县城)、淦田片区、朱亭片区、龙船片区。向北发展伏波片区,加强与株洲市区的融合;向南建造南洲新区,承载主题都市功能外溢,效劳南部县域,向东建造梅子湖片区,提升都市环境品味。

5、开发Plan

5.1 开发模式

porject拟采取应用以集团为主导的片区开发模式,即由环境化招标产生的集团对porject片区开发进行操作。集团受冤大头单位委托,按照合同约定对工程建造porject的策划、推销、正式动土、试运行等实行全过程或若干阶段的承包,使porject片区达到“三通一平”或环境要旨的建造条件。集团在总价合同条件下,对其所承包工程的质料、安全、费用和实行工过程进行负责。政府通过收取片区内最终土地使用者相应的费用(即新增的财税收入,包括土地出让金和税收)用来全面覆盖porject斥资方的底及收益,锁定porject的内循环,达到“自平衡”。

5.2建造始末

本porject计划用地上积3942.04亩,主要建造始末为道路及水利工程、景观绿化工程、配套路网工程及公共配套装备设施、土地整理等,具体如下:

道路及水利工程:总长约6.6公里,涵盖沿江路、渌水二桥连接线及配套水利综合管理三大工程。建造始末包括土石方工程、路基路面工程、给排水工程、交叉工程、照明工程、水利综合管理工程、景观工程及附属装备设正式动土程。

1)沿江路(惠天然交界处-渌江北岸)。北起惠天然交界处,南至渌江北岸,都市主干道,准则横断面宽30米,双向6车道,全长约4.8公里。

2)渌水二桥连接线(不含匝道)。都市次干道,准则横断面宽20米,双向4车道,全长约1.8公里。

3)水利综合管理工程。建造主要包括堤防加高培厚、河岸及堤防护岸护坡、排涝泵站、穿堤建筑物除险加固及更新改造等。

景观绿化工程:用地上积约682亩,涵盖石沩生态园片区、千载渌湖南岸片区。

1)石沩生态园片区。景观工程占地上积710.49亩,细节打造大石沩公园和活水公园两大性状公园,建造始末包括活水生态区、康体活动区、水净化处理工程等。

2)千载渌湖南岸片区。景观工程占地上积408.97亩,结合铁路防护带,细节打造集运动、休闲于一体的体育公园,建造始末包括彩色塑胶跑道、露天运动场、极限运动场、攀岩墙、体育雕塑、儿童运动区等。

配套路网工程及公共配套装备设施:涵盖porject计划范围内都市道路网及各种公共性、效劳性底子装备设施。主要包括计划六路、横一路、横七路等19条道路,总长约11.9公里。

土地整理:该工程对沿江路沿线的住宅、商业及公用装备设施用地进行土地整理(三通一平),总占地上积为1061.51亩,此道住宅用地810.44亩,商业用地250.07亩。

6、porject环境上景

6.1 宏观环境归纳

目上来,在大力推进城镇化建造背下下,各级区域政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力,对新增建造用地和存量建造用地的开发需求放量增长,政府建造融资需求大增,片区开发迎来环境化蜕变良机。从近些年片区开发业务的发展环境来看,“政府主导、环境化运作”趋势明显。

不少集团及斥资机构开始在片区开发环境计划,进入集团呈递增趋势。调查显示,具备较强实力且具有良好运作模式的斥资集团将更受政府青睐,有机会取得更好优质的环境份额,并以此树立集团品牌。目上,业内竞争者主要包括各级政府的城投集团官网,如云南城投、中天城投等;建筑类集团,如中国中铁、中南建造等;房地产及其他综合类集团,如北京城建、天房发展等。环境呈现出较为明显的地域特征。片区开发集团通过拆迁、土地平整等将“生地”变为“熟地”以达到出让准则,末了通过招拍挂出让下获得收益。“政府主导、环境化运作”的片区开发模式可为政府节约股本投入,并为集团制造可观的经济效益,具有较好的环境上景。

6.2集团角度归纳

在当上宏观环境背下下,参与片区开发对于集团的意义重大:第一,具有稳定的利润,如果是分期结算,就现实来说片区开发正式动土周期比较短,一般收取8百分比的费用背下的利润率并不低,若揣摩财务杠杆效应则更高,在许多区域还能参与土地出让净收益的分成;第二,片区开发也可以弥补集团在楼市萧条期房地产开发业务的不足,维持集团收入的稳定,使集团能度过楼市周期;第三,借助片区开发可以建立更紧密的政府关系,进入片区开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有底优势,招拍挂拿地相对机率大,为集团进入二级土地开发环境奠定底子。

7、经济归纳

7.1 斥资估算

1、道路及水利工程、景观绿化工程建造费用

按照控规与策划概算,需投入底为146960.2万圆。如下表(单位:万圆):

道路及水利工程、景观绿化工程建造费用

序号

porject

建安费用

土地报批底

征地拆迁底

备注

1

道路及水利工程

38682

4300

83400

1、征地拆迁已投入2.56亿圆(不含惠天然部分),预计还需投入5.78亿圆。
2、後期费用已投入505万圆,预计还需投入1800万圆。
3、景观绿化为滩涂用地,无需报批。

1.1

沿江路(包含渌水二桥连接线)

25767

4300

1.2

水利综合管理

12915

2

景观工程

20578.2

0

小计

59260.2

4300

83400

总计

146960.2

2、配套路网工程建造费用

工程造价按同类别道路测算,土地报批费用按10万圆/亩计算,征地拆迁费用按45万圆/亩计算,需投入底为47417.24万圆。如下表(单位:万圆):

配套路网工程建造费用

编号

道路名称

长度(km)

宽度(m)

工程单价(万圆/km)

工程造价

土地报批底

征地拆迁底

1

计划六路

4.89

20

2520

12322.8

1467

6601.5

2

横一路

0.27

24

3024

816.48

97.2

437.4

3

横七路

0.53

20

2520

1335.6

159

715.5

4

计划支路12

0.66

12

1512

997.92

118.8

534.6

5

计划支路13

0.2

15

1890

378

45

202.5

6

计划支路14

0.25

12

1512

378

45

202.5

7

计划支路15

0.2

12

1512

302.4

36

162

8

横二路

0.22

15

1890

415.8

49.5

222.75

9

横三路

0.23

15

1890

434.7

51.75

232.875

10

横四路

0.33

15

1890

623.7

74.25

334.125

11

横五路

0.42

12

1512

635.04

75.6

340.2

12

横六路

0.17

15

1890

321.3

38.25

172.125

13

横八路

0.39

15

1890

737.1

87.75

394.875

14

横九路

0.5

15

1890

945

112.5

506.25

15

横十路

0.19

15

1890

359.1

42.75

192.375

16

纵一路

0.95

15

1890

1795.5

213.75

961.875

17

纵二路

0.41

15

1890

774.9

92.25

415.125

18

纵三路

0.61

15

1890

1152.9

137.25

617.625

19

纵四路

0.48

15

1890

907.2

108

486

20

铁路涵洞(1个)

/

/

/

5000

/

/

小计


11.9



30633.44

3051.6

13732.2

总计

47417.24

3、公共配套装备设施费用

porject区域内公共配套装备设施建造占地约231.57亩,预计建造底约为120万圆/亩,合计公共装备设施建造费用为27788.4万圆。

4、京广铁路沿线防护林

在porject区域内京广铁路沿线建造防护绿化带(伏波段与主城区段),打造铁路性状景观,总造价约8000万圆。

5、可出让用地土地报批与征拆费用

porject控规范围内可出让用地共计1060.51亩,揣摩到部分地块为国有土地,土地报批费用按10万圆/亩计算,征地拆迁费用按45万圆/亩计算,需投入底为58328.05万圆。

则porject总斥资为288493.89万圆。

7.2 收入归纳

本porject计划用地上积3942.04亩,按照把握性计划,范围内可供出让的商业用地约250.07亩,住宅用地约810.44亩。

1、商业用地出让价按360万/亩暂估,预计可实现出让收益90025.2万圆。

2、住宅用地出让价按320万/亩暂估,预计可实现出让收益259340.8万圆。

如该所述,本porject预计土地出让收益为349366万圆,可覆盖本porject底子装备设施建造支出底。易于 ,本porject财务盈利能力可满足要旨。

招商联系电话:18610884067(WeChat号同样)

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