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美国养老地产归纳:环境聚集度不高 资本收益约10百分比

地产来源:澳门新葡350vip最新网站时间:2015/9/18 责任编辑:heailian
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1.始于1960,成于金融工具

美国养老地产发端于1960年的太阳城。按照联合国教科文组织的准则,当65岁如该人口的比例达到7百分比,就意味着该国步入老龄化祖国。1960年,美国65岁如该人口占比达到9百分比,步入了老年祖国。开发商Del Webb于1960年开始销售的太阳城,也一定程度上代表了美国养老地产的发端。该porject位于气候适宜的亚利桑那州,定位55岁如该的退休老人,porject为老年人做了许多professional策划,譬喻无障碍步行道、高插座设臵、低层建筑为主等等,易于 得出,还配套建造了医疗、商冤大头题、高尔夫球场等装备设施。截至2009年,居住在太阳城的老人已达16万人。

图:美国65岁如该老人占比在1970-1990年间迅速上升

抵押贷款违约保险、REITS等的发展一定程度上推动私人资本进入养老地产区域,加速了养老地产的发展。1980年代,开发商和斥资者意识到老龄化带来的潜在收益,养老地产开始进入发展通道。美国住房和都市发展部(Department of Housing and Urban Development,HUD)在1980年代下期开始推行抵押贷款违约保险,进一步推动了私人资本大量涌入这个区域,加快了养老地产的发展。1990年代中期REITS和公分BS的发展也为养老地产的发展供给更好优质股本来源,助上一臂之力。2000年以下,由于斥资兴趣的下降,每年新建老年住宅数量较1990年代末有了较大下降。按照美国老年住宅协会(American Seniors Housing Association,ASAH)和美国国家斥资主题(National Investment Center,NIC)的调查数据,2007年美国老年住宅的存量约为360万套(同期美国65岁如该老年人的数量为3772万人)。

图:美国1997-2007新建老年住宅数量呈逐渐平稳趋势

2.已形成多种细分环境,资本收益率约为10百分比

美国养老地产发展成熟,有活跃长者、独立生活、协助生活、professional护理和持续照护社区等多种细分环境。1)经过50接连许多年的发展,美国养老地产环境已经非常成熟,有多种细分环境。具体而言,包括活跃长者社区、独立生活社区、协助生活社区、professional护理社区和持续照护社区五种主要类型,其供给的效劳始末也逐渐增加。2)此道,活跃长者社区主要针对有独立生活能力的老年人,porject一般以出售为主,供给的效劳相对较少,主要供给各种THE CLub等娱乐装备设施。3)相比之下,协助生活社区就要针对年纪大一些的老人,且以出租为主,porject上也会供给各种日常照顾等。独立生活社区介于两者之间。4)对于需要professional医疗效劳的老人,则可以决定professional护理社区。5)易于 得出,还有一种持续照顾社区,相当于“一站式”效劳,老年人可以在一处区域度过从能独立活动到需要professional护理的各个阶段。但这种社区策划、建造程序复杂,一般也比较贵,易于 在养老地产总量中的占比也相对小。

美国养老地产租金稳步增长,资本收益率在10百分比上下。按照美国老年住宅协会的数据,独立生活社区、协助生活社区和持续照料社区的租金在1994-2006年间稳定增长,13年间的年复合增长率在4百分比左右。而美国NIC的数据则显示,2007年3季度独立生活社区、协助生活社区、professional护理社区和持续照料社区的资本收益率分别平均在7.4百分比、9.0百分比、12.8百分比和12.5百分比左右,空臵率也处于较低水平,基本都在10百分比左右。

图:美国各类老年地产租金增长速度趋于平稳

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